住まいを購入するときに、 用意しておきたい初期費用について
住宅購入時の初期費用は、どのくらいかかるのか。
夢のマイホームを手に入れるとき、自己資金はすべて頭金に充てられると思ってはいませんか。住宅購入時には、その土地と建物の価格ばかりに気を取られてしまいがちですが、その他にも様々な初期費用（諸費用）がかかることを忘れてはいけません。こうした費用は、原則として現金で用意する必要があります。これを見落としていると予算オーバーになることもあるため、いくらぐらい必要なのかを事前に把握し、資金計画に盛り込んでおきましょう。
初期費用としては、手付金のように頭金に含むことができるものと、それ以外にかかる諸費用があります。そして諸費用は主に、住宅の取得にかかる費用と、ローンにかかる費用に大別することができます。諸費用を合算した目安は、新築物件なら物件価格の3〜7％、中古物件なら物件価格の6〜10％程度になります。中古物件は仲介手数料がかかるため、新築物件よりも高くなります。また一般的に一戸建てよりもマンションの方が安くなる傾向にあります。
わずか数％とはいえ、住まいは高額商品ですから、その金額を甘くみることはできません。例えば3,000万円の物件であれば、最大300万円程度の諸費用が必要です。もしも自己資金が500万円であるなら、頭金には残りの200万円程度を充当可能ということになります。
もちろんこの他に、引っ越し代、家具や家電の購入費用なども初期費用として必要となるので、注意しましょう。
初期費用および諸費用にはどんなものがあるのか。
それでは、初期費用や諸費用には主にどのようなものがあるのか、基本的なものを確認しましょう。
【住宅の取得にかかる費用（頭金に充当できるもの）】
◎購入申込時
■申込証拠金・・・20,000〜100,000円
新築マンション等を購入申込する際、不動産会社に支払います。あくまでも購入の申し込みであるため撤回することが可能で、その場合は返金されます。そのまま契約に至る場合には手付金の一部とします。
◎売買契約時
■手付金・・・売買代金の2割以内（一般的には100万円）
売買契約時に売主に一旦預けるお金です。金額に特に決まりはありませんが、売買代金の2割以内と定められており、実際には100万円とする場合が一般的です。売買代金の一部に充当されるため、物件引き渡し時に残金を支払うのが通常の流れとなります。
【住宅の取得にかかる費用（頭金以外の諸費用）】
■印紙税・・・10,000円※物件価格1,000〜5,000万円の場合
住まいを購入する際には、「不動産売買契約書」を交わします。このときにかかる税金が印紙税です。平成30年3月31日まで軽減措置が設けられています。また、住宅ローンを借りるために「金銭消費貸借契約」を交わす際にも印紙税が必要となりますが、こちらには軽減措置は適用されません。
（主な税額（一部抜粋））
1,000万円超、5,000万円以下 本則税率20,000円 軽減後の税率10,000円
5,000万円超、1億円以下 本則税率60,000円 軽減後の税率30,000円
※軽減後の税率が適用されるのは、平成30年3月31日まで
◎売買契約時および引き渡し時
■仲介手数料・・・売買価格×3.24％＋6.4万円が上限
売買に不動産会社を介した場合（主に中古物件の場合）に必要となります。支払うタイミングは、売買契約時や引き渡し時など、不動産業者によって異なるので要確認です。
◎登記時
■登録免許税・・・課税標準額（固定資産税評価額）×税率
登記にかかる税金です。課税標準額と税率によって算出されます。所有権移転登記の場合、課税標準額は固定資産評価額になります。税率は、土地の場合1000分の15（平成29年3月31日まで）、建物の場合1000分の20（ただし、平成29年3月31日まで軽減税率1000分の3を適用）となります。
■登記手数料（司法書士報酬）・・・80,000〜200,000円程度
登記の手続きを依頼した司法書士への報酬です。依頼先によって異なります。
◎引き渡し時（引き渡し後）
■固定資産税・・・固定資産税評価額より算出
所有する土地や家屋にかかる税金です。1月1日の不動産所有者に対して課せられるため、物件の引渡し日を基準に売主との間で日割り精算します。
■不動産取得税・・・課税標準額（固定資産税評価額）×税率
不動産を取得する際にかかる税金です。不動産取得後、しばらくすると地方自治体より請求されます。土地及び住宅の税率はそれぞれ4％が標準ですが、平成30年3月31日までは、それぞれ3％に軽減されます。
【ローンにかかる費用】
◎ローン借入時
■印紙税・・・20,000円※物件価格1,000〜5,000万円の場合
「不動産売買契約書」を交わす時と同様に、「金銭消費貸借契約」を交わす際にも印紙税が必要となります。税額は「不動産売買契約書」の時と同じですが、軽減措置は適用されません。
■ローン手数料（融資手数料）・・・3〜5万円程度ローンを借り入れる際に金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関により異なりますが、一般的には3〜5万円程度、あるいは借入金額の1〜3％程度とされています。
■保証料・・・金融機関によって異なる
金融機関を通じて保証会社に支払われます。金額は金融機関によって異なりますが、民間の金融機関による35年ローンの場合、1,000 万円あたり20万円前後が目安とされています。
■団体信用生命保険料・・・金融機関によって異なる
ローンを借りている当事者に万一のことがあった場合、ローンを完済できるよう加入する生命保険の保険料です。金利に含まれている場合が多く、ローン残高の0.3％程度とされています。
■火災保険料／地震保険料・・・補償の内容および期間、保険会社によって異なる
建物および家財の損害に対する保険料です。金融機関から住宅ローンを借りる条件として、火災保険への加入を求められます。金額は建物の時価から算出しますが、補償の内容や期間によって異なります。
【その他の諸費用】
◎入居時
■引っ越し代、家具・家電など・・・場合による
ゴミを処分する費用や、電話移転費なども含まれます。
諸費用をできる限り抑える方法。
このように、住まいを購入するときにかかる費用は、決して安くはありません。では、少しでも安くする方法はないのでしょうか。「住宅の取得にかかる費用」を節約することはあまり現実的ではありませんが、住宅ローンや保険、新生活に必要となる費用なら、抑えることができるかもしれません。いくつかご紹介しましょう。
1. 火災保険の内容を見直す
火災保険はこれからも加入し続ける必要があるため、僅かな金額の差が長い目で見れば大きな差になります。数千円の違いでも、できる限り節約したいところです。保険料は保険会社によって異なるため、可能であれば適した保険会社を比較検討しましょう。
また火災保険には、火災や水災、風災など、いろいろな補償があるため、その中から必要な補償だけを選ぶことで保険料を抑えることもできます。例えば、マンションの高層階で水害リスクの補償は必要性が薄いといえます。セキュリティがしっかりしたマンションであれば、盗難の補償は不要かもしれません。オールマイティに補償してもらうのではなく、物件の立地条件と一つひとつの補償内容を照らし合わせ、起こりにくい災害の補償を外すと良いでしょう。
2. ローン手数料や保証料の不要な住宅ローンを探す
ローン手数料や保証料は、金融機関によって異なるので、金利と同様にいろいろな金融機関の住宅ローンを比較すると良いでしょう。また、ローン保証料が不要な住宅ローンもあります。ただし、そうしたローンは融資額が低かったりするので、よく調べる必要があります。
3. 引っ越し代を安くする
引っ越し料金もまた、業者によって異なります。比較検討をすると良いでしょう。意外と盲点なのが、シーズンによって引っ越し料金が変わるということです。もちろん休日よりも平日の方が安いですし、荷物の梱包から依頼する場合と、荷物の移動だけを依頼する場合でも異なります。傾向としては、大手の引っ越し会社よりも、地域に密着した小さな引っ越し会社のほうが安い場合があります。
最近では、諸費用部分も含めて融資可能な住宅ローンや、諸費用専用のローンなどもありますが、金利が高めに設定されています。今後の返済の負担も大きくなるため、諸費用はできる限り現金で用意するようにしましょう。